Saiba como cancelar um contrato registrado em cartório

Para saber como cancelar um contrato registrado em cartório, primeiro identifique o tipo de contrato, a forma jurídica de encerramento e onde o ato foi registrado. Havendo acordo, as partes podem celebrar um distrato e, quando necessário, apresentá-lo ao registro competente para atualizar a situação do documento. Sem consenso, o encerramento pode depender de notificação, cláusula contratual, documento específico ou decisão judicial.

É importante separar duas etapas: extinguir ou encerrar o contrato entre as partes não é necessariamente a mesma coisa que cancelar ou averbar seu registro público. O procedimento muda conforme o contrato tenha sido levado ao Registro de Títulos e Documentos, ao Registro de Imóveis ou a outra serventia competente.

Resumo

• Distrato, resilição e resolução são formas diferentes de encerramento contratual.
• O registro não torna automaticamente todo contrato mais válido.
• O distrato deve seguir a mesma forma que a lei exige para o contrato.
• Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis possuem regras diferentes de cancelamento.
• Comparecimento presencial ao cartório não é uma exigência universal.
• Assinar eletronicamente o distrato não cancela automaticamente um registro já existente.

Registrar um contrato em cartório torna-o mais válido?

Não necessariamente. A validade de um contrato depende do cumprimento dos requisitos jurídicos aplicáveis ao negócio, e não simplesmente do fato de ele ter sido levado a cartório.

O registro pode desempenhar funções diferentes. Em determinadas situações, dá publicidade ao ato, melhora sua conservação ou permite que ele produza efeitos perante terceiros. Em outras, especialmente quando estão envolvidos direitos reais sobre imóveis, o registro pode ser indispensável para produzir determinados efeitos jurídicos.

A Lei nº 6.015/1973 prevê, por exemplo, o registro de determinados instrumentos particulares no Registro de Títulos e Documentos. Seu artigo 129 também relaciona atos que precisam desse registro para surtir efeitos perante terceiros.

Já o registro facultativo para mera conservação de documentos possui finalidade diferente e, pelas regras atuais, não produz automaticamente efeitos perante terceiros.

Também é incorreto dizer que todo registro é feito por um “tabelião”. Tabelionatos e registros possuem atribuições diferentes. No Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, os atos são praticados pelo respectivo oficial de registro.

Por fim, nenhum registro constitui “prova incontestável” em sentido absoluto. Registros e certidões possuem relevante valor probatório e publicidade, mas podem existir questionamentos sobre o próprio título ou negócio conforme o caso.

Qual é a diferença entre distrato, resilição e resolução?

Antes de solicitar qualquer cancelamento no cartório, é necessário entender como o contrato será encerrado juridicamente.

Distrato

O distrato ocorre quando as partes concordam em extinguir o vínculo contratual.

O artigo 472 do Código Civil estabelece que “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”. Isso significa observar a forma juridicamente obrigatória para aquele negócio.

Por exemplo, quando a lei exige instrumento público para a contratação, essa exigência também deve ser considerada no distrato.

Resilição unilateral

A resilição unilateral ocorre quando apenas uma parte encerra o contrato e a lei expressa ou implicitamente permite essa iniciativa.

Segundo o artigo 473 do Código Civil, ela opera mediante denúncia notificada à outra parte. A própria norma estabelece proteção adicional quando a outra parte realizou investimentos consideráveis para executar o contrato.

Resolução por inadimplemento

Quando uma das partes descumpre suas obrigações, a situação é diferente da simples resilição unilateral.

O artigo 474 estabelece que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial. O artigo 475 permite à parte lesada pelo inadimplemento pedir a resolução do contrato ou exigir seu cumprimento, além das perdas e danos cabíveis.

Situação	Forma de encerramento	Próximo passo possível
As partes concordam	Distrato	Formalizar o acordo e atualizar o registro quando necessário
Uma parte pode encerrar sozinha	Resilição unilateral	Verificar autorização legal ou contratual e realizar a notificação
Houve inadimplemento	Resolução	Analisar cláusula resolutiva e medidas extrajudiciais ou judiciais
Há vício no negócio	Anulação ou outra medida cabível	Analisar a causa e eventual necessidade de decisão judicial
Existe registro público	Cancelamento ou averbação registral	Apresentar o título adequado ao registro competente

Como cancelar um contrato registrado em cartório em 5 passos?

O procedimento concreto varia conforme a natureza do contrato e do registro. Ainda assim, cinco etapas ajudam a organizar o processo e fazem parte de uma boa gestão de documentos.

1. Identifique onde e por que o contrato foi registrado

Antes de preparar o distrato, confirme qual serventia realizou o registro e qual foi sua finalidade.

Um contrato pode ter sido registrado no Registro de Títulos e Documentos para produzir determinados efeitos perante terceiros, enquanto negócios relacionados a direitos reais sobre imóveis podem estar lançados no Registro de Imóveis.

Reúna o contrato, eventuais aditivos, certidões do registro e outros documentos relacionados. Se houver discussão sobre inadimplemento, também podem ser importantes notificações, comprovantes, comunicações e registros de cumprimento das obrigações.

Essa identificação é indispensável porque as etapas seguintes não são iguais para todos os registros.

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2. Verifique a forma correta de encerrar o contrato

Leia as cláusulas sobre prazo, rescisão, aviso prévio, multa, inadimplemento e encerramento.

Se ambas as partes concordam, o caminho normalmente será o distrato. Se apenas uma pretende encerrar o vínculo, é preciso verificar se existe direito de resilição unilateral. Havendo descumprimento contratual, pode ser caso de resolução.

Essa distinção evita usar um “distrato” para uma situação em que não existe acordo, ou tratar todo inadimplemento como simples cancelamento unilateral.

3. Elabore o instrumento que formaliza o encerramento

Quando houver consenso, o termo de distrato deve registrar claramente o encerramento do contrato e suas consequências.

Conforme o caso, podem constar:

• identificação das partes e do contrato original;
• data de encerramento;
• obrigações ainda pendentes;
• valores a pagar ou restituir;
• tratamento de multas e garantias;
• quitação, quando juridicamente cabível;
• providências para atualizar o registro existente.

O artigo 472 do Código Civil exige a mesma forma juridicamente exigida para o contrato. Essa expressão merece atenção: se as partes registraram voluntariamente um instrumento que não dependia do registro para sua validade, isso não significa que o artigo 472, sozinho, torne o registro uma formalidade constitutiva do distrato.

Entretanto, enquanto o registro original continuar existente, pode ser necessário apresentar o título de encerramento ao órgão competente para que a publicidade registral seja atualizada.

4. Apresente o documento ao registro competente

Não existe uma regra nacional segundo a qual todas as partes precisem obrigatoriamente comparecer pessoalmente ao mesmo cartório onde o contrato foi registrado.

A Lei nº 6.015/1973 permite atualmente a operação eletrônica dos registros públicos e determina que as serventias não recusem documentos eletrônicos produzidos de acordo com os padrões estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça.

Isso não significa que qualquer PDF assinado eletronicamente será automaticamente suficiente. O documento precisa atender às exigências da serventia, do tipo de ato e das normas aplicáveis.

Antes da apresentação, vale confirmar com o registro competente:

• qual título é necessário para o cancelamento ou averbação;
• qual modalidade de assinatura é aceita;
• se o pedido pode ser protocolado eletronicamente;
• quais documentos complementares são exigidos;
• quais são os emolumentos aplicáveis.

5. Solicite o cancelamento ou a averbação cabível

A etapa final é atualizar o próprio registro.

No Registro de Títulos e Documentos, a Lei de Registros Públicos estabelece que o cancelamento pode decorrer de sentença ou de documento autêntico de quitação ou exoneração do título registrado. Apresentado o documento adequado, o oficial certifica o cancelamento e sua razão no registro.

No Registro de Imóveis, o cancelamento é feito mediante averbação. Entre as hipóteses do artigo 250 estão decisão judicial transitada em julgado, requerimento unânime das partes capazes que participaram do ato registrado e requerimento do interessado acompanhado de documento hábil.

A regra aplicável dependerá do ato efetivamente lançado no registro. Hipotecas, compromissos de compra e venda, alienações fiduciárias e outros negócios imobiliários podem possuir procedimentos específicos próprios.

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Qual é a diferença entre cancelar o contrato e cancelar o registro?

Essa é uma das distinções mais importantes do processo.

O encerramento do contrato diz respeito à relação jurídica entre as partes. Ele pode ocorrer por distrato, resilição, resolução, anulação ou outra causa prevista em lei.

O cancelamento ou averbação registral altera a informação constante no registro público.

Em determinados casos, as partes podem já ter encerrado suas obrigações entre si, mas o registro ainda precisar de um título específico para refletir essa alteração perante terceiros.

Por isso, não basta rasgar o contrato, assinar um documento particular ou reconhecer firma para presumir que o registro público foi automaticamente cancelado.

O cancelamento é diferente no Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis?

Sim. A expressão genérica “contrato registrado em cartório” pode esconder situações juridicamente bastante diferentes.

Registro de Títulos e Documentos

O Registro de Títulos e Documentos registra diversos instrumentos particulares, realiza registros para efeitos perante terceiros e também admite registro facultativo para conservação.

O artigo 128 da Lei nº 6.015/1973 prevê ainda a averbação das ocorrências que alterem obrigações ou pessoas constantes do registro.

Para cancelamento, os artigos 164 a 166 tratam do título que autoriza o ato e do arquivamento do requerimento e de seus documentos.

Registro de Imóveis

O Registro de Imóveis trata de matrículas, propriedade, direitos reais, garantias e outros atos imobiliários previstos em lei.

Nesse contexto, o simples distrato contratual pode não ser suficiente em todas as situações. É necessário verificar exatamente qual direito, ônus ou negócio consta da matrícula e qual título a legislação exige para extingui-lo ou cancelá-lo.

É possível cancelar um contrato registrado sem a outra parte?

Depende do fundamento jurídico. Não é possível transformar todo contrato bilateral registrado em um vínculo que qualquer participante possa apagar unilateralmente do registro.

Quando a lei ou o contrato permitem resilição unilateral, o artigo 473 do Código Civil prevê denúncia notificada à outra parte.

Em caso de inadimplemento, pode existir resolução conforme os artigos 474 e 475. Se houver controvérsia sobre validade, cumprimento ou extinção, uma decisão judicial pode ser necessária.

Além disso, o procedimento registral possui requisitos próprios. No Registro de Imóveis, por exemplo, o requerimento unânime das partes é apenas uma das hipóteses de cancelamento previstas no artigo 250; há também decisão judicial e requerimento acompanhado de documento hábil.

Contratos eletrônicos têm direito de arrependimento?

Não existe um direito geral de arrependimento de sete dias para todo contrato simplesmente porque ele foi assinado eletronicamente.

O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor vale nas relações de consumo quando a contratação do fornecimento de produtos ou serviços ocorre fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Nessas situações, o consumidor pode desistir no prazo de sete dias contado da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço.

Portanto, o que determina a aplicação do direito de arrependimento é o enquadramento da relação e da forma de contratação nas regras do CDC, não apenas o fato de o contrato estar em formato digital.

É possível fazer um distrato com assinatura eletrônica?

Sim, em muitos casos, desde que a assinatura eletrônica seja compatível com a forma exigida para o negócio e com os requisitos do destinatário ou registro que receberá o documento.

A legislação de registros públicos já contempla documentos eletrônicos e prevê que serventias não podem recusá-los apenas por serem digitais quando produzidos segundo os padrões estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça.

Isso não significa que uma assinatura eletrônica elimine automaticamente todas as etapas cartoriais.

Se existe um registro público que precisa ser alterado, o instrumento eletrônico ainda deve ser apresentado ao registro competente e passar pela qualificação registral. Além disso, alguns negócios possuem forma legal específica.

A ZapSign pode ser utilizada para criar e assinar eletronicamente documentos compatíveis com esse tipo de fluxo, escolhendo diferentes métodos de autenticação conforme a necessidade. A plataforma também oferece assinatura com certificado digital quando essa modalidade for adequada.

Porém, não é correto afirmar que toda assinatura feita pela plataforma utiliza obrigatoriamente certificado digital ou que ela elimina a necessidade de cartório em qualquer situação.

Quanto custa cancelar um contrato registrado em cartório?

Não existe um preço nacional único.

Os emolumentos dos registros variam conforme o estado, a natureza do ato, a serventia, o título apresentado e, em determinadas situações, o valor econômico envolvido.

Além dos emolumentos registrais, podem existir custos relacionados à elaboração de documentos, reconhecimento de firma quando exigido, certidões ou assistência jurídica.

Antes de iniciar o procedimento, peça ao registro competente a relação de documentos e uma estimativa dos emolumentos aplicáveis ao caso concreto.

Como evitar problemas ao encerrar contratos registrados?

• identifique exatamente qual cartório e qual ato registral estão envolvidos;
• não confunda reconhecimento de firma com cancelamento do registro;
• preserve contrato, aditivos, certidões e comprovantes;
• verifique multas, prazos e cláusulas de encerramento;
• use a forma exigida por lei para o distrato;
• confirme previamente quais assinaturas eletrônicas o registro aceita;
• obtenha uma certidão ou comprovante após a atualização registral, quando necessário.

Contratos com imóveis, garantias, alienação fiduciária, grandes valores ou conflito entre as partes podem exigir análise jurídica específica antes do pedido de cancelamento.

Para os documentos que admitem assinatura eletrônica, a ZapSign ajuda a organizar a coleta de assinaturas, autenticações e evidências durante o ciclo contratual. Clique aqui para conhecer a plataforma.

Perguntas frequentes sobre cancelar contrato registrado em cartório